Publicaties

Vruchtgebruik: hoe voortijdig verbreken?

Vruchtgebruikconstructies zijn een gekende constructie voor eigendomsverwerving door de zaakvoerder in samenspraak met zijn vennootschap. De vennootschap verwerft het tijdelijk vruchtgebruik (gebruikelijk is dit 15 jaar of iets langer), terwijl de zaakvoerder de naakte eigendom verwerft. Na het aflopen van de periode van het vruchtgebruik wordt de naakte eigenaar-zaakvoerder volle eigenaar van het gebouw zonder een euro te hoeven te betalen (een gevolg van de bepalingen uit het burgerlijk wetboek).

Maar wat gebeurt er wanneer er om een of andere reden een vroegtijdig einde gemaakt wordt aan deze vruchtgebruikconstructie door het gebouw door te verkopen voor het aflopen van de termijn van het vruchtgebruik?

Verschillende aspecten dienen vermeld te worden:

Inkomstenbelastingen

Het doorverkopen van een gebouw voor een enige prijs voor het uitdoven van het vruchtgebruik zal automatisch een meerwaarde (of minderwaarde) meebrengen ten opzichte van de aankoopprijs. Zowel de verkoopprijs als de meer- of minderwaarde moeten verdeeld worden tussen de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker. In hoofde van de vennootschap kan de eventueel gerealiseerde meerwaarde genieten van een gespreide meerwaardebelasting, op voorwaarde dat het aandeel in de verkoopprijs wordt herbelegd in nieuwe activa.

Wetboek van vennootschappen

Het doorverkopen van een gebouw (in vruchtgebruik) is geen handeling die valt onder het dagelijks beheer. Als de vennootschap enkel een zaakvoerder heeft, meestal tevens de naakte eigenaar, moet de beslissing bij voorkeur worden genomen door de algemene vergadering om een belangenconflict te vermijden. Als de vennootschap een raad van bestuur heeft, zal die de beslissing nemen, maar dient ook hier de procedure van belangenconflict gevolgd te worden.

BTW

Het doorverkopen van een gebouw zal meestal plaatsvinden zonder toepassing van de btw op de verkoopprijs (omdat de termijn voor een nieuw gebouw volgens de btw overschreden zal zijn) en zal dus onder de registratierechten vallen. Toen de vennootschap het vruchtgebruik van het gebouw (nieuwbouw wordt verondersteld) echter heeft aangekocht, heeft ze de (eventuele) btw op de waarde van het vruchtgebruik mogelijk geheel of gedeeltelijk afgetrokken. In dit geval dient de btw-aftrek te worden herzien voor X 15-den, waarbij de voorheen afgetrokken btw geregulariseerd moet worden ten belope van evenveel jaren als er nog zijn tot de herzieiningsperiode van 15 jaar is bereikt.

dezelfde regeling geldt voor de uitgevoerde (verbeterings-)werken wanneer de vennootschap de btw op die werken geheel of gedeeltelijk heeft afgetrokken.

Registratierechten

Als het gebouw wordt verkocht met toepassing van de registratierechten is dit van weinig belang voor de verkoper (naakte eigenaar en vruchtgebruiker): de registratierechten op de onroerende overdracht zijn immers ten laste van de koper.