Publicaties

Vruchtgebruik: enkele aandachtspunten bij de waardering

De aankoop van een onroerend goed voor het tijdelijk vruchtgebruik door de vennootschap en de blote eigendo door de bestuurders of aandeelhouders, is en blijft een klassieke optimalisatieformule.

Meerdere vonissen en arresten leren echter dat dit vruchtgebruik nauwgezet dient berekend te worden op basis van een aantal parameters. Indien een te hoog vruchtgebruik weerhouden wordt, wordt het verschil als een belastbaar inkomen in hoofde van de blote eigenaars beschouwd.

soms ziet men nog wel eens een verwijzing naar artikel 47 van het Wetboek van Registratierechten, maar deze methode is niet hanteerbaar inzake inkomstenbelastingen. Bedrijfseconomisch heeft deze methode weinig onderbouwing en is dus niet geheel realistisch.

Er dient rekening gehouden te worden met de te verwachten huuropbrengsten van het vruchtgebruik. Er dient dus rekening gehouden te worden met:

  • de verwachte huuropbrengsten (inclusief verwachte indexatie)
  • de geraamde kosten die de vruchtgebruiker dient te dragen (af te trekken van de verwachte huuropbrengsten)
  • actualisatievoet
  • periode van vruchtgebruik

Een recent arrest van het hof van beroep te Bergen heeft dit alles mooi toegelicht en komt daarbij tot de volgende conclusies.

Waarde van het vruchtgebruik en blote eigendom

De in artikel 47 van het Wetboek van Registratierechten bedoelde forfaitaire waarderingsmethode mag niet gebruikt worden, maar er dient een methode genomen te worden die aansluiting vindt bij de economische marktwaarde.

De blote eigendom is te beschouwen als het verschil tussen de volle eigendom en het vruchtgebruik, waarbij dit vruchtgebruik berekend dient te worden als de waarde van de opbrengsten voortgebracht door de rechten (van het vruchtgebruik), waaravn de blote eigenaar verstoken blijft gedurende de periode van het vruchtgebruik.

Lasten te dragen door de vruchtgebruiker

De lasten die het vruchtgebruik bezwaren zijn uitgebreider dan de lasten voorzien in een huurovereenkomst. De tussenkomst van de lote eigenaar in kosten (buiten de in de wet genoemde uitzonderingen, zoals de strik te interpreteren grote herstellingen in de zin van artikel 606 Burgerlijk Wetboek) zijn eerder uitzondering dan regel.

De vruchtgebruiker dient ook de onroerende voorheffing, wegen- en andere belastingen te voldoen.

Deze lasten hebben een effect op de te weerhouden aftrek voor kosten.

Actualisatievoet

Hier stelt het Hof duidelijk dat niet verplicht rekening gehouden dient te worden met een actualisatievoet van 4% zoals bedoeld in artikel 47 van het Wetboek van Registratierechten. Een andere, lees lagere, actualisatievoet is dus perfect mogelijk mits verantwoord.