Publicaties

Nieuwe regeling verkoop gebouw en bijhorende grond

Vanaf 1 januari 2011 is der verkoop van een grond samen met een nieuw gebouwd onroerend goed, niet langer vrijgesteld van BTW. Concreet dienen dus de volgende drie voorwaarden cummulatief vervuld zijn opdat een levering van een terrein aan BTW onderworpen zou zijn:

  • op het terrein wordt een gebouw opgericht en geleverd met toepassing van BTW;
  • het terrein wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort;
  • deze overdracht gebeurt door éénzelfde persoon.

Voorwaarden

Eerst en vooral heeft het begrip bijhorend terrein enkel betrekking op de kadastrale percelen waarvoor de toelating werd verkregen om er op te bouwen.

Verder dient het terrein te worden overgedragen (verkocht) tegelijk met het gebouw waartoe het behoort. Gronden die niet tot een nieuw gebouw behoren, of waartoe geen toelating werd verkregen om erop te bouwen worden niet bedoeld en vallen als voorheen onder de registratierechten. Voorbeeld hiervan zijn naastgelegen percelen die als tuin dienst doen.

Hoewel grond en gebouw tegelijk dienen te worden overgedragen, is het niet noodzakelijk dat beide leveringen ook effectief gelijktijdig plaatsvinden. Bijvoorbeeld bij verkopen op plan (toepassing van de wet Breyne) of verkopen van in aanbouw zijnde gebouwen, is dit niet steeds het geval. Toch worden deze gevallen als gelijktijdige verkoop aanschouwd door de BTW-wetgeving.

Tot slot dienen het terrein en het gebouw waartoe het behoort door éénzelfde persoon te worden overgedragen. Merk op dat de administratie de bepaling inzake rechtsmisbruik kan inroepen bij een (gesimuleerde) gesplitste transactie, of een transactie die niet echt beantwoordt aan een normale economische realiteit.

Een (bestaande) commerciële praktijk waarbij - om economische en/of financiële redenen - gewerkt wordt met twee verschillende verkopers (d.w.z. één voor de grond en één voor de nieuwbouw) is echter gebruikelijk in de vastgoedsector, en zal dus niet aangemerkt worden als rechtsmisbruik op voorwaarde dat consequent steeds op dezelfde manier wordt gehandeld, en dit ongeacht de hoedanigheid van de koper.

Ingeval van een belaste levering van een gebouw en bijhorend terrein, zoals hierboven bedoeld, wordt dat terrein belast met toepassing van het hetzelfde BTW-tarief als het tarief dat geldt voor het gebouw.

Voro een particuliere of de niet BTW-plichtige koper betekent dit een kostenvermeerdering (21 procent BTW in plaats van 10 (of 12,5) procent registratierechten). Voor de BTW-plichtige onderneming is dit echter een kostenvermindering: hij zal de betaalde BTW kunnen recupereren.

BTW-eenheid

De verkoop van een gebouw en een bijhorend terrein, die toebehoren aan twee verschillende leden van een BTW-eenheid, wordt voor de toepassing van de BTW geacht te gebeuren door dezelfde persoon, zijnde de BTW-eenheid. De verkopen van gebouwen en bijhorende gronden tussen leden van een BTW-eenheid blijven, gelet op de basisprincipes van de eenheid, buiten het toepassingsgebied van de BTW.

Overgangsregeling

Om dubbele heffing van BTW en registratierechten met betrekking tot het bijhorend terrein te vermijden, aanvaardt de administratie voor de verkoopovereenkomsten geslotenvóór 1 januari 2011, dat de handeling valt onder de regeling zoals die van toepassing is op het tijdstip van het sluiten van die overeenkomst (d.w.z. registratierechten in plaats van BTW voor het bijhorende terrein).

Deze tolerantie kan worden ingeroepen zelfs in het geval van een verkoop onder opschortende voorwaarde of onder opschortende tijdsbepaling. Ze is enkel van toepassing indien de verkoopcompromis dateert van vóór 1 januari 2011. Partijen dienen hiervan het bewijs te leveren.