Publicaties

Een onroerend goed laten vererven aan 65 procent - Het kan nochtans vrij van successierechten

Een onroerend goed laten vererven aan 65 procent? 
Het kan nochtans vrij van successierechten … mits een goede planning.
Helena gaat ongehuwd en kinderloos door het leven.
Het onderhoud van de tuin was jarenlang haar hobby. Maar ondertussen heeft ze moeten toegeven aan haar leeftijd en heeft ze haar ruime woonst ingeruild voor een knus appartement.
Haar vertrouwen in mannen is ze volledig kwijt, maar één ding is voor haar zeker. Op het moment van haar overlijden dient het appartement toe te komen aan Sophie, haar metekind en dochter van haar beste vriendin.

Erven tussen ‘andere personen’

Wettelijk gezien erft Sophie niets van haar meter. Om de vererving van haar appartement ten aanzien van Sophie mogelijk te maken, zal Helena sowieso een testament dienen op te stellen.

Tot dusver burgerrechtelijk. Quid fiscaliteit? Testamentair kan eenvoudig het één en het ander worden geregeld, maar op het vlak van successierechten wordt dit zwaar afgestraft. Ten aanzien van vreemden gelden de volgende tarieven (in het Vlaamse Gewest):

  • Van 0,01 euro tot en met 75.000,00 euro 45 procent;
  • Van 75.000,01 euro tot en met 125.000,00 euro 55 procent;
  • Vanaf 125.000,01 euro 65 procent.

Best mogelijk dus dat Sophie het appartement zal moeten verkopen om de successierechten die er op rusten te kunnen betalen… En dat was niet de bedoeling.

Dit kan beter…

Tot dusver heeft Helena haar appartement gekocht in volle eigendom en op haar persoonlijke naam. Beter had ze gekozen voor een splitsing tussen het vruchtgebruik van de woning en de naakte eigendom ervan:

  • het vruchtgebruik op haar naam;
  • en de naakte eigendom op naam van haar metekind.

Door het levenslang vruchtgebruik voor te behouden voor haarzelf, kan zij ongestoord tot het einde van haar dagen het appartement bewonen.

Op het moment van Helena’s overlijden zal het vruchtgebruik automatisch uitdoven en wordt Sophie volle eigenaar van het appartement conform de laatste wil van haar meter.

Successierechten? Die zijn gelijk aan nul.

…maar mits een goede planning!

En de fiscus bekijkt dit met argusogen. In het Wetboek Successierechten heeft ze een fictieartikel ingeschreven.

Onroerende goederen verkregen voor het vruchtgebruik door de overledene en voor de naakte eigendom door een derde worden voor het berekenen van de successierechten verondersteld zich voor de volle eigendom te bevinden in de nalatenschap van de overledene en door die derde als legaat te zijn verkregen (art. 9 W. Succ.).

Het tijdstip waarop de gesplitste aankoop plaatsvond speelt absoluut geen rol. De fictiebepaling blijft van toepassing ook wanneer de aankoop in die zin gebeurde bijvoorbeeld twintig jaar geleden.

Op die manier tracht de fiscus dergelijke opgezette constructies te doorprikken. Maar ze zet de deur tegelijkertijd ook op een kier. De fiscus verlaat deze denkpiste in het geval de erfgerechtigde kan bewijzen dat het niet gaat om een bedekte bevoordeling ten behoeve van hem- of haarzelf.

Dus Helena en Sophie…

… vererving vrij van successierechten is mogelijk in het geval er aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Er moet rekening worden gehouden met het volgende:

  1. De waardering van het vruchtgebruik en de naakte eigendom dient correct te gebeuren. De waarde van het vruchtgebruik is omgekeerd evenredig met de leeftijd van de vruchtgebruiker. Hoe ouder Helena is, des te groter Sophie’s aandeel is in de transactie.
  2. Sophie moet kunnen aantonen dat zij de aankoop van de naakte eigendom zelf heeft gefinancierd. Ten laatste op het moment van het verlijden van de notariële akte (dus nog niet vereist op het moment van de ondertekening van het compromis) dient Sophie over de nodige gelden te beschikken waarmee zij de aankoop van haar deel kan realiseren. Dat kunnen haar eigen spaarcenten zijn of een lening bij de bank, maar het kunnen ook gelden zijn die zij tot de datum van de ondertekening van de akte van haar meter heeft verkregen bij handgift, bankgift of schenking. Sophie kan dus volle eigenaar worden van het appartement bij het overlijden van haar meter, zelfs wanneer deze laatste uiteindelijk toch de totale aankoop heeft gefinancierd en zonder successierechten te moeten betalen.

Ruime toepassingsmogelijkheden

De gesplitste aankoop van een onroerend goed (vruchtgebruik versus naakte eigendom) heeft een ruim toepassingsgebied.

Hierboven wordt de situatie geschetst tussen ‘fiscale derden’. Maar evengoed kan het worden gebruikt in de relatie ouders – kinderen, broers – zussen, tantes/nonkels – neven/nichten. Het verschil zit hem uiteraard in de hoogte aan besparing van successierechten omdat de tarieven in rechte lijn en tussen broers en zussen veel lager zijn.