Publicaties

Bouwpromotoren moeten voortaan op renovatieprojecten 21 procent btw aanrekenen

De BTW-administratie heeft zeer recent een aangepast standpunt (beslissing BTW nr. E.T. 120.125 dd. 13.05.2014 ) ingenomen met betrekking tot het btw-percentage dat toegepast dient te worden op renovatieprojecten door bouwpromotoren (en aannemers). Voortaan dient op renovatieprojecten 21 procent BTW gerekend te worden, waar voordien nog 6 procent mogelijk was. Een korte toelichting hierbij.

Renovatieprojecten waarbij oude gebouwern, vaak voordien geen woningen, omgevormd werden tot vernieuwde wooneenheden, werden vroeger gefactureerd met 6 procent BTW, omdat het merendeel avn de werken bestond uit vernieuwings- en verbouwingswerken, aangerekend door de promotor aan de koper van het onroerend goed. En hierop werd dan het gunstigere tarief van 6 procent BTW gehanteerd. De aankoop werd immers opgesplitst in een overeenkomst tot aankoop van een deel van het oude gebouw (het nieuwe appartement) en een aannemingscontract voor de uit te voeren (renovatie)werken. De aankoop was onderworpen aan registratierechten (10 procent in het Vlaamse landsgedeelte), en de renovatiewerken werden gefactureerd aan het verlaagde btw-tarief, want het betrof een gebouw bestemd voor bewoning, en reeds meer dan 5 (of 15) jaar in gebruik.

Tegen deze werkwijze wordt nu een gewijzigd standpunt door de BTW-administratie naar voren geschoven, waarbij dergelijke transactie voortaan wordt beschouwd als een verkoop op plan. Hierdoor is er 21 procent BTW verschuldigd op het geheel van de aankoop, dus én op de grond én op de aannemingswerken.

Projecten waarvoor de fiscus eerder zijn formele of stilzwijgende toestemming gaf, blijven wel nog genieten van het 6 procenttarief. Dus diegene die al een dergelijk gerenoveerd appartement heeft gekocht, kan dus op beide oren slapen. De nieuwe regeling is wel onmiddellijk van toepassing, en dus op alle overeenkomsten die vanaf nu nog beklonken worden. Hier zal dus 21 procent BTW betaald moeten worden. Een reeds bestaande koopovereenkomst, zij het nog niet notarieel verleden, is ons inziens voldoende, mits de datum ervan ordentelijk kan aangetoond worden.

Het kunstmatig opsplisten van promotor van het project (en eigenaar van de oude site) en de aannemer die de renovatiewerken uitvoert, waardoor er aldus twee separate overeenkomsten tot stand komen, kan volgens de BTW-administratie niet, en kwalificeert dus onder de regeling verkoop op plan. 

Kortom, de BTW-administratie stelt vanaf nu dat op (ver)nieuwbouwprojecten 21% btw verschuldigd is wanneer:

  • de verkoper van het oude gebouw en de uitvoerder van de renovatiewerken (eventueel bestaande uit afbraak en heropbouw) dezelfde persoon zijn, of
  • de verkoper van het oude gebouw en de uitvoerder van de renovatiewerken (eventueel bestaande uit afbraak en heropbouw) met elkaar verbonden ondernemingen zijn, en
  • uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat de bedoeling van de partijen bestaat uit de verkoop van een nieuw gebouw in zijn toekomstige staat van afwerking (met andere woorden een verkoop op plan). Dit is volgens de fiscus onder meer het geval wanneer de opsplitsing van de verkoop van het oude gebouw aan de onverdeeldheid overeenstemt met de oppervlakte-aandelen van de nieuwe appartementen of wooneenheden.

Indien de twee contractspartijen (promotor en aannemer) echter geen verbonden ondernemingen zijn noch een gecombineerd aanbod doen, is deze regeling ons inziens niet van toepassing. Dus een aankoop door een particulier van een deel van een oud project, gevolgd door het zelf uitvoeren van de renovatie (eventueel met behulp van aannemer(s)) is nog steeds mogelijk met registratierechten en 6 procent BTW.

De volledige tekst van de beslissing vindt u hier.